Equipo Valor Común · · 5 min de lectura
Respuesta corta: la Ley 21.842, conocida como Ley Valentín, se publicó el 23 de septiembre de 2026 y modificó la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria. Desde ya, el reglamento de copropiedad no puede prohibir mallas de protección, bloqueos o limitadores de apertura de ventanas y otros sistemas contra caídas, aunque sí puede fijar estándares mínimos de calidad, instalación y mantención. Además, crea una obligación para quienes viven en departamentos sobre el primer piso donde residan niños de hasta 12 años o personas con mayor riesgo de caída: instalar medidas de seguridad idóneas. Esa obligación será exigible desde septiembre de 2028.
1. Fuentes
- Ley 21.842, publicada en el Diario Oficial el 23 de septiembre de 2026.
- Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, art. 8 letra b) y nuevo art. 43 bis, en su texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional.
2. Qué cambió en el reglamento de copropiedad (vigente desde ya)
La ley agregó un párrafo a la letra b) del art. 8 de la Ley 21.442. El reglamento de copropiedad no puede prohibir a propietarios, arrendatarios u ocupantes la instalación de sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes para impedir caídas accidentales, por ejemplo:
- Mallas de protección de alta resistencia.
- Sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas.
- Otros mecanismos que cumplan las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios del MINVU.
Lo que sí puede hacer el reglamento es establecer estándares de calidad mínimos de esos dispositivos y condiciones de instalación y mantención, para conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad del edificio. En la práctica, una cláusula que prohíba las mallas pasa a ser contraria a la ley; una que defina color, material o forma de anclaje, no.
3. La nueva obligación para los residentes (exigible desde septiembre de 2028)
El nuevo art. 43 bis establece que el copropietario, arrendatario u ocupante de una vivienda ubicada sobre el primer piso en la que residan niños o niñas de hasta 12 años, o personas con necesidades especiales con mayor riesgo de caídas, debe implementar medidas de seguridad idóneas en los sectores de la unidad con riesgo de caída. También incluye los bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo a esa unidad, como una terraza.
Algunos puntos clave:
- Quién está obligado: quien vive en la unidad (dueño, arrendatario u ocupante), no la comunidad.
- Cuándo: el artículo transitorio de la Ley 21.842 la hace exigible 24 meses después de su publicación, es decir, desde septiembre de 2028. Desde ese momento, la obligación nace cuando se da alguna de las circunstancias descritas, por ejemplo, cuando llega a vivir un niño pequeño.
- Aviso al administrador: quien instala la medida debe informarlo al administrador y entregar los antecedentes que correspondan.
- Responsabilidad del instalador: el fabricante, proveedor o instalador responde por fallas o defectos según la Ley 19.496 de protección de los derechos de los consumidores, cuando corresponda.
- Instrucciones del MINVU: la Secretaría Ejecutiva de Condominios puede dictar instrucciones generales para aplicar este artículo. A la fecha de este artículo no hemos encontrado una circular específica; conviene revisarlo antes de fijar estándares en el reglamento.
4. Qué le toca a la comunidad
Aunque la obligación de instalar es de cada residente, el comité y la administración tienen un rol práctico:
- Revisar el reglamento de copropiedad. Si hoy prohíbe mallas o protecciones en ventanas y balcones, esa cláusula ya no se puede aplicar. Si la comunidad quiere uniformar la fachada, puede fijar estándares mínimos de calidad e instalación, ajustando el reglamento por la vía que corresponda.
- Dejar de aplicar multas o requerimientos basados en una prohibición de mallas.
- Ordenar cómo se informan las instalaciones. Definir a quién se entrega el aviso y qué antecedentes (por ejemplo, ficha técnica y datos del instalador), y archivarlos.
- Informar a los residentes con anticipación, sin alarmar: qué permite el reglamento, qué estándar pide la comunidad y desde cuándo será exigible la obligación.
5. Preguntas frecuentes
¿La comunidad debe instalar mallas en todas las ventanas? No. La obligación del art. 43 bis es de quien vive en la unidad y solo cuando se da alguna de las circunstancias que describe la ley.
¿Se puede seguir multando a quien instaló una malla? Una multa basada en una prohibición del reglamento ya no se sostiene. Sí podría discutirse si la instalación no cumple los estándares mínimos que el reglamento haya fijado.
¿Rige para el primer piso? El art. 43 bis se refiere a viviendas ubicadas sobre el primer piso. La prohibición de impedir mallas en el reglamento aplica a todas las unidades.
Cómo lo hacemos en Valor Común
Revisamos con el comité si el reglamento tiene cláusulas sobre fachadas o protecciones que deban ajustarse, y le proponemos una forma simple de recibir y archivar los avisos de instalación de los residentes. Para modificar el reglamento recomendamos asesoría de un abogado. Si quieres conversarlo, escríbenos.
Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría legal. Revisa siempre el texto vigente de la ley y el reglamento de copropiedad de tu comunidad.
Volver al blog