Quién paga una filtración en un edificio en Chile

Equipo Valor Común · 29 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

Respuesta corta: lo que define quién paga una filtración en un edificio es su origen. Si viene de un bien común, como una vertical de agua o de alcantarillado, la repara y la paga la comunidad como gasto común. Si viene de una unidad, por ejemplo un baño o una llave de un departamento, el costo es de cargo de quien causó el daño. El administrador debe actuar para cuidar los bienes comunes, incluso con reparaciones urgentes sin acuerdo previo, y si hay que entrar a una unidad y nadie abre, la ley le permite hacerlo con un procedimiento definido (Ley 21.442, arts. 2, 20 y 42).

1. Fuentes

• Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, arts. 2 N° 3 letra a) y N° 9 letra c), 20 N° 1 y 3, 42 y 44 (texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional).

2. Primero, el origen

Antes de discutir quién paga, hay que saber de dónde viene el agua. Lo habitual es pedir a un gasfíter o a un técnico que revise y deje por escrito el punto de origen. Ese informe es el que ordena todo lo demás.

3. Si el origen es un bien común

Las instalaciones generales del edificio, como las verticales y redes de agua potable y alcantarillado, son bienes comunes (art. 2 N° 3 letra a). Su reparación es un gasto común (art. 2 N° 9 letra c), que se reparte entre los copropietarios según sus derechos.

El administrador tiene la función de cuidar los bienes comunes y de ejecutar los actos de conservación. Si la reparación es urgente, puede hacerla sin acuerdo previo del comité o la asamblea, y después se somete a ratificación (art. 20 N° 1 y 3).

4. Si el origen es una unidad

Si la filtración viene de un departamento, los gastos de reparación son de cargo de quien causó el daño (art. 42).

Cuando hay que entrar a esa unidad para cortar o reparar la filtración y nadie abre, la ley permite que el administrador ingrese acompañado de un copropietario, y que se levante un acta de lo que se hizo (art. 42). Conviene dejar todo documentado: fotos, el informe del técnico, el acta y los avisos al propietario.

5. Si no hay acuerdo

Las contiendas entre copropietarios, o entre ellos y el administrador, sobre la administración del condominio son de competencia del Juzgado de Policía Local de la comuna (art. 44).

Además, no reparar a tiempo puede salir caro. Según informó la prensa en octubre de 2026, el 7° Juzgado Civil de Santiago condenó en primera instancia a un condominio de Quinta Normal a pagar $4.871.870 a un copropietario ($1.871.870 por daño material y $3.000.000 por daño moral) por no reparar durante más de dos años una vertical común, pese a que el Juzgado de Policía Local ya había ordenado repararla. Es un fallo de primera instancia y puede ser revisado por tribunales superiores.

6. Checklist para el comité

1. ¿Tenemos un informe escrito con el origen de la filtración?
2. ¿El origen es un bien común o una unidad?
3. Si es un bien común, ¿la administración ya actuó o programó la reparación? Si fue urgente, ¿se informó al comité para ratificarla?
4. Si viene de una unidad, ¿se avisó por escrito al propietario y quedó constancia?
5. ¿Hay fotos, informe técnico y, si hubo ingreso a la unidad, el acta firmada?

Cómo lo hacemos en Valor Común

Ante una filtración pedimos primero el diagnóstico del origen, informamos al comité por escrito y, si el origen es un bien común, coordinamos la reparación con el proveedor y la dejamos registrada en la rendición mensual. Si quieres revisar cómo está tu comunidad, puedes hacer la autoevaluación de cumplimiento o pedir el diagnóstico financiero gratuito.

Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría legal. Revisa siempre el texto vigente de la ley y el reglamento de copropiedad de tu comunidad.