Cómo comparar propuestas de administración de edificios y condominios

Equipo Valor Común · 29 de octubre de 2026 · 6 min de lectura

Respuesta corta: para comparar propuestas de administración, pon todas en la misma planilla y revisa los mismos puntos en cada una: inscripción en el registro del MINVU, alcance del servicio, cómo rinde cuentas, cómo maneja los fondos, honorario y contrato, quién atiende a la comunidad, cómo trabaja con proveedores y personal, y si tiene posibles conflictos de interés. El precio importa, pero solo se puede comparar cuando el alcance es el mismo. Al final de esta guía puedes descargar una planilla para comparar hasta 3 propuestas.

1. Antes de pedir propuestas

Comparar es más fácil si todas responden a lo mismo. Antes de pedirlas, el comité puede preparar una ficha corta de la comunidad: número y tipo de unidades, personal contratado, equipos principales (ascensores, bombas, piscina, calderas), contratos vigentes y el último presupuesto anual. Con esa ficha, cada administración cotiza sobre la misma base.

Pide las propuestas por escrito y con un plazo igual para todas.

2. Los puntos que conviene comparar

Inscripción en el Registro. Para ejercer como administrador hay que estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios del MINVU y mantener la inscripción vigente (Ley 21.442, art. 19). Si la propuesta viene de una empresa, pregunta qué persona inscrita estará a cargo de tu comunidad. La inscripción se puede verificar en el sitio oficial del MINVU.

Alcance del servicio. Pide la lista de lo que incluye: rendición mensual, presupuesto anual, cobranza y morosidad, gestión de personal, mantenciones y certificaciones, asambleas y actas, cumplimiento legal. Lo que no está escrito no se puede exigir después.

Rendición de cuentas. La ley pide rendición al comité al menos una vez al mes, con los respaldos a disposición de copropietarios y arrendatarios (Ley 21.442, art. 21). Pide un ejemplo de rendición real, sin datos personales, y fíjate si compara contra el presupuesto y si trae los respaldos.

Manejo de los fondos. La cuenta del condominio es exclusiva y sus giradores los designa la asamblea (Ley 21.442, art. 33). Pregunta quién firmará los pagos y cómo verá el comité los movimientos.

Honorario y contrato. Compara el honorario mensual con IVA, cómo se reajusta, qué gastos se cobran aparte, el plazo del contrato y cómo se pone término. Dos honorarios iguales pueden esconder alcances muy distintos.

Quién atiende a la comunidad. Pregunta quién será la contraparte del comité, con qué frecuencia visitará la comunidad, cómo se atienden las urgencias fuera de horario y en cuánto tiempo se responden las solicitudes.

Proveedores. Pregunta cómo se cotizan los trabajos y quién los aprueba.

Posibles conflictos de interés. Pregunta si la administración es el único giro de la empresa, y si la empresa, sus socios o personas relacionadas tienen vínculos con proveedores de mantención u obras, corredoras de propiedades o corredoras de seguros. Un vínculo así no es ilegal, pero el comité debe conocerlo para decidir con toda la información. Si una empresa ofrece auditar las cuentas de la comunidad y también administrarla, pregunta si se compromete a no postular a la administración durante un plazo, por ejemplo un año, para que la auditoría sea independiente.

Personal. Si la comunidad tiene trabajadores, pregunta cómo se gestionan los contratos, los turnos y los reemplazos, la jornada de 42 horas vigente desde abril de 2026 (Ley 21.561) y el protocolo de la Ley Karin (Ley 21.643).

Inicio del servicio. Pide un plan de los primeros 30 días: documentos que se reciben, cambio de firmas en el banco, revisión de contratos y comunicación a los residentes.

Referencias. Pide el contacto de dos o tres comunidades que administren hoy, ojalá de tamaño parecido a la tuya, y conversa con sus comités.

3. Cómo usar la planilla

La planilla tiene dos partes. En la primera anotas los datos duros de cada propuesta: honorario, reajuste, plazo, contraparte, frecuencia de visitas. En la segunda, el comité pone nota de 1 a 5 a cada punto y un peso según lo que más le importa a la comunidad. La planilla calcula el puntaje ponderado de cada propuesta.

Algunos consejos:

• Definan los pesos antes de abrir las propuestas, para que no los mueva la oferta que más gustó.
• Si una propuesta no responde un punto, pidan la respuesta por escrito antes de ponerle nota.
• La nota más alta no decide sola: es una forma ordenada de llevar la conversación a la asamblea.

Descarga la planilla para comparar propuestas (Excel)

Cómo lo hacemos en Valor Común

Nuestra propuesta responde por escrito cada uno de estos puntos. Si antes de decidir quieres una mirada externa a los números de tu comunidad, pide el diagnóstico financiero gratuito.

Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría legal. Revisa siempre el texto vigente de la ley y el reglamento de copropiedad de tu comunidad.