Fondo de reserva: cuánto debe tener y para qué sirve

Equipo Valor Común · 2 de octubre de 2026 · 6 min de lectura

Respuesta corta: el fondo común de reserva es un colchón para gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones del personal. Se forma con un recargo sobre el gasto común que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual. Ese 5% es un mínimo legal, no una meta: cuánto debe tener tu comunidad depende de su edad, sus instalaciones y su personal. El comité autoriza su uso, salvo la excepción en que la asamblea decide destinarlo a mantención o reparación.

Un fondo bien dimensionado es la mejor forma de evitar cobros sorpresa a los vecinos.

1. Fuente legal

Ley 21.442 (texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional) y su Reglamento (Decreto N° 7 del MINVU, publicado el 9 de enero de 2025).

2. Qué es y para qué sirve

El art. 2 N°11 lo define como el fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere. El art. 39 agrega que toda administración debe considerar su formación para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos.

Ejemplos típicos de uso: una bomba de agua que falla, una reparación de ascensor no presupuestada o un finiquito de personal.

3. Cuánto: el 5% es un mínimo

• El fondo se forma con un recargo sobre los gastos comunes que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual (art. 39). El Reglamento (art. 47) también menciona el recargo mínimo de 5%.
• El porcentaje de recargo debe quedar fijado en el reglamento de copropiedad (art. 8 letra d) y se puede fijar en asamblea extraordinaria (art. 14 N°11).
• Si tu comunidad tiene ascensores antiguos, estanques, calderas o muchas instalaciones, probablemente convenga un recargo mayor al mínimo. No hay una cifra universal: se define viendo el programa de mantención de 12 meses (Reglamento, art. 26) y los riesgos conocidos.

4. Qué lo alimenta

Según el art. 39, el fondo se forma con:

• El recargo sobre los gastos comunes.
• Las multas y los intereses.
• Los aportes por uso exclusivo de bienes comunes (art. 28).

Por eso la morosidad afecta también a la reserva: los intereses, multas y aportes al fondo se cobran igual que los gastos comunes (art. 37). Revisa nuestro artículo sobre morosidad en gastos comunes.

5. Quién autoriza su uso

• Regla general: el comité autoriza el uso del fondo para gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos (art. 39).
• Excepción: la asamblea puede, por mayoría absoluta de los derechos, destinarlo a gastos ordinarios de mantención o reparación (art. 39). Esta decisión corresponde a una asamblea extraordinaria (art. 14 N°11).

Una buena práctica es registrar cada uso en el acta del comité, con el motivo, el monto y el saldo resultante.

6. Finiquitos del personal

La ley exige considerar siempre un porcentaje destinado a los pagos por término de contrato del personal, que fija la asamblea extraordinaria a propuesta de la administración (art. 39). Si la comunidad tiene conserjes o personal de aseo, pide que el administrador muestre cuánto de la reserva está pensado para ese fin.

7. Dónde se mantiene

El fondo se mantiene en la cuenta corriente o de ahorro del condominio o se invierte en instrumentos financieros, previo acuerdo del comité (art. 39). La cuenta del condominio es exclusiva, con giradores designados por la asamblea (art. 33). Si el comité decide invertir, conviene definir por escrito el criterio (plazo, liquidez, quién autoriza) y revisar el saldo en cada rendición.

Preguntas que el comité puede hacerse cada trimestre

• ¿Cuál es el saldo actual del fondo y cuánto aportó el recargo en los últimos meses?
• ¿Qué gastos urgentes o imprevistos se financiaron con la reserva, y quién los autorizó?
• ¿Hay una parte identificada para los finiquitos del personal?
• ¿Las mantenciones programadas de los próximos 12 meses podrían exigir más recursos de los que hay hoy?
• ¿El recargo vigente sigue siendo adecuado para la edad y las instalaciones del edificio o condominio?

Responderlas con datos, y no con intuición, permite conversar con los vecinos de forma tranquila y anticipada.

8. Cómo evitar las "derramas" sorpresa

Una derrama es un cobro adicional que se reparte entre los copropietarios para financiar un gasto no cubierto. Para reducir su probabilidad:

1. Define un recargo realista, que considere más que el mínimo si las instalaciones lo justifican.
2. Construye el presupuesto anual de 12 meses con tiempo (art. 22) y revísalo cada mes contra el gasto real. Hay más detalle en qué incluyen los gastos comunes.
3. Programa las mantenciones y distingue mantención de reparación.
4. Mira el umbral de los gastos extraordinarios: los gastos o inversiones extraordinarias que, en doce meses, excedan el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio requieren asamblea extraordinaria (art. 14 N°7). Anticiparlos permite discutirlos con calma.
5. Informa el saldo de la reserva en cada rendición de cuentas. Ver rendición de cuentas.

Ejemplo hipotético: una comunidad sabe que su ascensor requerirá un reemplazo de piezas en los próximos dos años. En vez de esperar la falla, el comité proyecta el costo, ajusta el recargo en asamblea extraordinaria y llega a la fecha con el fondo preparado, sin cobros imprevistos.

Cómo lo hacemos en Valor Común

Incluimos el saldo y los movimientos del fondo de reserva en la rendición mensual al comité y proponemos un nivel de recargo a partir del programa de mantención de cada comunidad. Si quieres revisar cómo está dimensionado el fondo de la tuya, pide el diagnóstico financiero gratuito.

Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría legal. Revisa siempre el texto vigente de la ley y el reglamento de copropiedad de tu comunidad.