Equipo Valor Común · · 6 min de lectura
Respuesta corta: la morosidad se enfrenta con proceso y comunicación, no solo con presión. La ley da herramientas escalonadas: pago dentro de 10 días desde el aviso de cobro, interés por mora con tope de 50% del interés corriente bancario, convenios de pago con acuerdo del comité, suspensión de ciertos servicios tras tres o más cuotas morosas (con avisos y excepciones) y cobro ejecutivo. Lo más efectivo suele ser actuar temprano, ofrecer un convenio realista y mantener informado al comité.
Muchas veces el vecino moroso atraviesa un mal momento y quiere regularizar. Un buen proceso protege a la comunidad sin romper la convivencia.
1. Fuente legal
Ley 21.442 (texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional) y su Reglamento (Decreto N° 7 del MINVU, publicado el 9 de enero de 2025).
2. Plazo de pago e intereses
- Los gastos comunes se pagan dentro de los diez primeros días siguientes a la emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad fije otro plazo (art. 7).
- Si hay mora, la deuda devenga el interés que establezca el reglamento de copropiedad, que no puede ser superior al 50% del interés corriente bancario (art. 7). Revisa qué dice el reglamento de tu comunidad.
- Si la unidad pertenece a varias personas, todas son solidariamente responsables (art. 7).
- Lo mismo que rige para los gastos comunes se extiende a los intereses, multas y aportes al fondo de reserva (art. 37).
3. La deuda sigue a la unidad
El art. 6 establece que la obligación sigue al dueño de la unidad, incluso respecto de créditos devengados antes de adquirirla, y que el crédito tiene privilegio de cuarta clase. Además, quien transfiere una unidad debe declarar en la escritura que está al día o indicar lo que adeuda. Para el comité, esto significa que la deuda no desaparece al vender, y conviene que el administrador pueda emitir certificados del estado de deuda de cada unidad (art. 20 N°4).
4. Primero la conversación: convenios de pago
El administrador está facultado para celebrar convenios de pago con los copropietarios morosos, pero requiere el acuerdo del comité de administración (art. 6). El Reglamento (art. 9) agrega detalles útiles:
- El comité puede fijar normas objetivas para un acceso equitativo a los convenios, por ejemplo según la antigüedad y el monto de la deuda.
- El convenio se firma de forma presencial o electrónica, en cuotas de vencimiento mensual.
- La primera cuota se paga al suscribir el convenio.
- Mientras el copropietario cumpla el convenio, es considerado copropietario hábil, y puede votar en asambleas.
- Hay un solo convenio vigente por copropietario; puede pedir otro por obligaciones distintas cuando termine de pagar.
- Las cuotas del convenio se consignan en el aviso de cobro mensual.
Tener criterios objetivos y escritos evita que alguien sienta un trato distinto al de sus vecinos.
Ejemplo hipotético: una familia se atrasó cuatro meses por una cesantía. El comité, con criterios definidos de antemano, aprueba un convenio en cuotas mensuales que se suman al gasto común del mes. La comunidad recupera el flujo y la familia vuelve a ser copropietaria hábil.
5. Suspensión de servicios: una medida con reglas claras
La ley permite al administrador suspender o requerir la suspensión de ciertos servicios a unidades con tres o más cuotas morosas, continuas o discontinuas, y siempre con acuerdo del comité (art. 20 N°9 y art. 36). Los límites son importantes:
- Se refiere al servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción, según el caso.
- No se puede suspender más de un servicio a la vez (art. 36).
- No procede por deudas devengadas durante un estado de catástrofe que afecte al condominio, ni el servicio eléctrico en unidades donde residan personas electrodependientes (art. 36).
- El Reglamento (art. 27) exige notificación escrita (correo o papel) con al menos 5 días corridos de anticipación.
- El pago, total o parcial, que deje la mora bajo el umbral del art. 36, o la firma de un convenio, evita la suspensión.
- Si el servicio ya se suspendió, al acreditar el pago o el convenio debe reponerse a más tardar el día hábil siguiente.
Antes de aplicar esta medida, el comité debería revisar que el aviso se hizo correctamente y que ninguna de las excepciones aplica.
6. Cobro ejecutivo
Si no hay acuerdo, el cobro se sujeta al procedimiento del juicio ejecutivo ante el juez de letras (art. 6). Los avisos de cobro firmados por el administrador, de forma presencial o electrónica, tienen mérito ejecutivo (art. 32). Por eso es clave que los avisos estén bien emitidos y respaldados. Es el último paso, y conviene evaluarlo con asesoría legal.
7. Qué debe informar el administrador al comité
El administrador debe recaudar los gastos comunes, emitir certificados de deuda e informar al comité las gestiones realizadas para el cobro (art. 20 N°4). Una buena práctica es recibir cada mes:
- Listado de unidades morosas con monto y antigüedad.
- Gestiones realizadas por unidad (avisos, llamados, convenios ofrecidos o firmados).
- Convenios vigentes y su cumplimiento.
- Unidades que se acercan al umbral de tres cuotas.
Esta información también alimenta la rendición de cuentas mensual y la visión del fondo de reserva, que suele resentirse cuando la morosidad sube.
Cómo lo hacemos en Valor Común
Partimos por la comunicación temprana: recordatorios, conversación directa y convenios acordados con el comité, y llevamos un informe mensual de las gestiones de cobro. Si quieres revisar la situación de morosidad de tu comunidad, pide el diagnóstico financiero gratuito.
Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría legal. Revisa siempre el texto vigente de la ley y el reglamento de copropiedad de tu comunidad.
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